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降息如期而至,對樓市的影響到底有多大?

 

在2月17日,為對沖央行逆回購到期等因素的影響,維護銀行系統流動性合理充裕,人民銀行開展了 2000 億元中期借貸便利(MLF)操作,1年期MLF利率由之前的3.25%下調至3.15%,旨在引導LPR報價同步下調。

今天(2月20日),全國銀行間同業拆借中心最新數據顯示:

1年期LPR(貸款市場報價利率)為4.05% ,較上期下調10個基點(1個基點為0.01%);

5年期以上LPR為 4.75%,較上期下調5個基點。

此次降息中,1年期貸款利率是2019年8月實施利率改革以來的第三次下調,下調幅度高于前兩次;而與房貸利率掛鉤的5年期利率,繼2019年11月首次下調5個基點后,本次再度下調5個基點。降息如期而至,將對樓市帶來多大的影響?

圖:2019年8月以來LPR變化

數據來源:全國銀行間同業拆借中心,中指研究院綜合整理

1.LPR下調有利于經濟穩定,房地產行業也將有所受益

當前,在新冠疫情影響下,以餐飲、旅游業等為代表的服務業發展受到較大沖擊,國內消費疲軟、投資乏力,短期經濟發展明顯承壓,企業經營也面臨較大挑戰,特別是中小企業。因此,解決企業融資及成本問題變得愈發重要。近期,中央已明確表態,積極的財政政策要持續發力,穩健的貨幣政策要靈活適度,LPR的下調將對穩定經濟發展起到積極作用,特別是在緩解企業融資成本等方面,房地產企業也將從中受益。

但值得注意的是:

2月16日,財政部部長在《求是》發表的文章中指出,要堅持“房住不炒”的定位,落實房地產長效管理機制;

2月17日,國家統計局亦再次強調“房住不炒”的定位和不將房地產作為短期刺激經濟的手段;

2月19日,央行公布2019年第四季度貨幣政策執行報告,繼續提出堅持“房住不炒”的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產金融長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

政府部門和金融監管機構接連發聲,繼續傳遞出樓市調控基調仍將保持不變,房企融資環境雖有改善,但整體改善空間有限。

2.房貸利率下降,購房者置業成本回落,短期有利于提振市場置業信心,提升購房需求釋放的積極性

各地的房貸利率是在5年期LPR的基礎上加點形成。2019年12月以來,全國首套及二套房房貸利率已出現逐月微幅下降態勢,2020年1月全國首套房貸利率為5.51%,環比下降0.01個百分點,二套房貸利率為5.82%,環比下降0.02個百分點。

圖:2017年以來全國首套、二套房房貸平均利率變化情況

數據來源:融360,中指研究院綜合整理

當前受疫情影響,購房者置業信心明顯減弱,5年期以上LPR下降將引導房貸利率繼續微幅回落,居民購房成本隨之下降,對提振購房者置業信心會起到一定的積極帶動作用,有利于穩定房地產市場發展。但是,即使房貸利率隨著LPR下調5個基點,整體對購房者來說,每月還款減少的金額并不明顯。因此,短期來看,本次LPR下調對購房者實質性的利好帶動或相對有限,更多的是對預期的影響。

3.年內仍存降息的可能,但5年期以上LPR下降空間相對有限

2月12日,中共中央政治局常務委員會會議指出要做好“六穩”工作,其中“穩金融”、“穩預期”等政策目標預示著央行穩健的貨幣政策導向沒有改變。與此同時,降低中小微企業信貸風險,緩解疫情所帶來的負面影響,對當前穩定經濟發展亦至關重要。2 月 15 日,銀保監會在國務院應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情聯防聯控機制新聞發布會中提出,要確保小微企業整體信貸增長不受疫情沖擊,加大對受困小微企業的扶持力度。考慮到此次降息幅度不大以及疫情對一季度經濟造成的沖擊,預計2020年LPR仍存下調空間。從“穩地價、穩房價、穩預期”的角度來看,短期內5年期LPR亦存在下降空間,但幅度有限。

整體來看,下調LPR是穩定經濟發展的重要舉措,符合預期。一方面,此次疫情進一步加大了經濟下行壓力,降息有利于提升實體經濟的活躍度。一年期LPR10個基點的下降幅度亦表明2020年以穩為主的政策基調仍將延續。另一方面,全國首套及二套房房貸利率短期伴隨LPR下調將繼續回落,這也將減輕居民置業成本,穩定市場預期。但在“房住不炒”和不將房地產作為短期刺激經濟的手段的政策基調下,樓市將從本次降息中獲益,但短期獲益程度有限。

來源:中指研究院

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