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2018年7月太原市房地產市場數據分析報告

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1.1 土地供求市場

7月太原市土地供應11宗,宗地面積共計61.5萬㎡,環比上漲68%。土地成交9宗,宗地面積共計35萬㎡,環比下跌27%。

1.2 土地供求結構

7月太原市供應的11宗土地中,商住用地8宗,用地面積占總面積的49%。商業用地1宗,位于萬柏林區萬科藍山以南,據悉將用于建設太原國投體育運動中心項目。工業用地1宗,倉儲用地1宗,共占比7%。

本月太原市土地成交9宗,商業用地4宗,商住用地4宗,工業用地1宗,位于杏花嶺區后河村。

1.3 土地成交總價

2018年7月太原市土地成交總價約29.6億元,溢價率為4%,回歸至年初水平,市場競爭力不高。(本表不含工業等非相關用地)

1.4 土地供求面積之建筑面積及成交樓面地價

2018年7月土地供應面積(建筑面積)約96萬㎡,環比上漲123%。成交面積(建筑面積)72萬㎡,環比上漲71%。

7月太原市土地成交樓面地價4140.3元/㎡,環比上漲127%。

1.5 太原市六城區土地供求市場

2018年7月,除尖草坪區土地零成交外其余五城區均有拿地,其中占地面積最大的地塊位于小店區龍城大街以北,是一宗商業用地,由山西交通控股集團有限公司以10億成交價摘得,占地面積約5萬㎡。最小的占地面積地塊位于迎澤區開化寺,也是一宗商業用地,由晉商銀行摘得。


2.1 住宅供求面積整體量價情況

2018年7月太原市新建商品房住宅批準預售共計約71萬㎡,環比持平,同比上漲50%。成交面積96萬㎡,環比上漲14%,同比持平。成交總金額110億元,環比上漲16%,同比上漲31%。

7月太原市住宅面積供銷比為0.7,住宅市場供求趨于平衡。

2.2 太原市住宅銷售量及均價走勢

7月太原市新建商品住宅共計銷售7477套,環比上漲16%,同比下跌1%,去化率135%。

2018年7月太原市新建商品住宅成交均價為11417元/㎡,環比上漲1%,同比上漲31%。

2.3 太原市六城區銷售量及均價

7月從太原市新建商品住宅成交套數來看,迎澤區由于土地飽和成交量繼續走低,環比下降58%,成交均價環比下跌5%。本月新建商品住宅成交均價最高的是晉源區,較上月每平米增長1000元,即上漲9%。

2.4 太原市7月住宅市場成交結構分析

7月從戶型面積分布來看,140㎡以上的戶型成交套數最多,達2074,與上月基本持平。其中,去化率最高的是120-140㎡區間段。

7月從新建商品住宅成交均價分布來看,仍然是區間段在10000-12000元/㎡之間的戶型銷售排名第一,共計2004套,其次是12000-14000元/㎡區間段的戶型成交1734套。

2.5 住宅市場付款方式占比表

本月太原市新建商品住宅成交量上漲,在付款方式上共有6130套使用了銀行按揭,占比82%,使用一次性付款的有1347套,占比18%,均較上月持平。

2.6 排行榜


3.1 公寓

7月公寓銷售總面積約2.6萬㎡,環比上漲30%。成交總金額約3億,環比上漲50%。

7月太原市公寓銷售套數415,環比上漲80%。成交均價11417元/㎡,環比上漲14%。

7月太原市公寓成交面積分布在50㎡以下的戶型成交套數最多,50-100㎡及150㎡以上區間段成交套數與上月基本持平,面積分布在100-150㎡之間的戶型成交較上月有所下降,環比下降47%。

7月太原市公寓成交總金額集中在50-100萬的銷售套數共計230套,環比上漲97%。總金額在50萬以下的公寓銷售套數為122,環比上漲171%。

3.2 商業

7月太原市商業商品成交總面積約5.6萬㎡,與上月基本持平。成交總金額約10億,環比上漲11%。

7月太原市商業商品房共計銷售571套,環比上漲31%。成交均價18266元/㎡,環比上漲12%。

7月商業商品房在50-100㎡之間的面積戶型成交量最多,環比上漲29%。

7月商業商品房銷售套數總價分布以100萬以下最多,環比上漲37%,其余總價區間成交套數相對平均。

3.3 寫字樓

7月太原市寫字樓成交總面積約9萬㎡,環比上漲15%。成交總金額11.5億,環比上漲15%。

7月太原市寫字樓成交套數959,環比下降10%。成交均價12226.54元/㎡,環比上漲2%。

7月太原市寫字樓銷售套數面積分布在50㎡以下居多,環比下降28%。100-150㎡面積區間段成交最少,環比下降14%。

7月太原市寫字樓總價在50-100萬之間的戶型成交最多,達388套,占比40%,環比下降42%。


土地市場:(1)7月太原市土地供應11宗,商住用地8宗,住宅供應建筑面積約80萬㎡,環比上漲158%。商業供應建筑面積12.8萬㎡,環比持平。本月住宅成交建筑面積35.86萬㎡,環比下降4%。(2)從各區域土地成交情況來看,除尖草坪區外其余區域均有土地成交,且商住用地和商業用地各占一半。土地溢價率最高的地塊位于迎澤區開化寺,是一宗商業用地,也是成交面積最小的地塊。還有一宗商住用地溢價率也高達21%,位于晉源區新晉祠路附近,由凰泰地產集團有限公司1.1億元摘得該宗地。(3)從成交樓面地價來看,太原市7月樓面地價平均為4140.3元/㎡,主要是由于本月商業及商住用地高頻率成交,大幅度拉高了土地開發成本。7月位于晉源區晉陽湖西岸的市SP-1835地塊在本月樓面地價最高,達4722元/㎡,是一宗商住用地,加上人工成本、建安成本、綜合成本,結合太原目前房價水平,一旦該地塊的項目建成面世,毛坯價預估要賣到16000元/㎡以上。(4)本月住宅用地零成交,商住用地和商業用地分別占據土地市場半壁江山,商業市場在住宅規劃中的地位越來越重。(5)7月住宅用地零供應、零成交,土地成本持續加大,雖然社會發展需要開發商由單一住宅向綜合服務切換,但也應考慮市民對新建商品住宅的綜合承受度,為了穩定房地產市場平衡發展,后期政府還需調整土地市場結構以應對房地產市場。

住宅市場:(1)2018年7月太原市共批準預售項目21個,住宅供應面積71萬㎡,環比持平。成交面積95.82萬㎡,環比上漲14%。非住宅供應面積12萬㎡。住宅市場同比、環比均出現上漲,說明當下太原市房地產行業的并非是以投資為主,而是以剛需為重,側面表現出置業者對當下進軍房地產的認可及迫切。(2)從太原市住宅成交套數來看,本月住宅市場又是一次量價齊漲,漲幅不大是由于一部分團購房、低價房進入市場拉低所致,預期后續新建商品住宅均價將持續攀升。(3)從太原市7月住宅成交均價及六城區各區住宅銷售總體來看,本月太原市新建商品住宅均價11417元/㎡,萬柏林區、晉源區、小店區繼續引領太原市住宅市場,尖草坪區作為一匹黑馬殺出重圍,成交量連續三月趕超小店區。(4)從付款方式來看,限購限貸政策似乎對購房者并沒有太大影響,再次印證太原市住宅市場是以剛需為主。

非住宅市場:(1)本月非住宅市場在銷售量及均價上,環比均出現增長,在限購限貸政策的影響下投資者已經向非住宅市場邁進。(2)7月非住宅市場在銷售面積分布上多以50㎡成交量最多,這里需要提醒購買者,由于非住宅市場受地段、人流量、交通、臨街狀況等因素影響較大,在購買非住宅時還應綜合考慮未來發展方向,切記盲目投資,否則很有可能不符合市場需求造成空置。

(數據來源:樓查查數據研究中心)


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